Илья Ремесло, юрист, для МИА "Россия сегодня". 9 февраля по решению столичных властей у нескольких станций московского метро начали сносить киоски и торговые павильоны как потенциально опасный самострой, срок добровольного сноса которого истек. Возмущенные собственники более сотни снесенных объектов ссылаются на ранее выданные документы, подтверждающие их права, а также решения судов. В ситуацию активно включились протестные активисты, которые жонглируют юридическими понятиями и документами, обвиняя власти в произволе.
Разберемся, кто прав в данной ситуации. Для начала напомним основания, на которые опираются московские власти.
Закон определяет самовольную постройку как "здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (статья 222 ГК РФ).
Летом 2015 года был принят закон, который разрешает во внесудебном порядке принимать решения органами исполнительной власти в отношении объектов самовольного строительства.
В декабре того же года правительство Москвы приняло постановление "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы". Оно регламентирует порядок демонтажа и утверждает перечень опасных сооружений, подлежащих сносу. Объекты, внесенные в данный перечень, и были снесены в принудительном порядке по истечении срока на добровольный снос.
Влияет ли зарегистрированное право собственности на законность сноса
Вопреки широко распространенному заблуждению, запись в ЕГРП о правах на недвижимое имущество не означает законности постройки этого имущества.
Часть 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает, что самовольная постройка не порождает прав собственности на нее.
Еще в 2010 году Пленум Верховного и Высшего Арбитражного суда отметил, что "в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе".
Иное означало бы, что появляется лазейка для злоупотребления правом: можно зарегистрировать любой незаконный объект через Росреестр, воспользовавшись невнимательностью либо злоупотреблением должностного лица. И сделать с таким объектом будет уже ничего нельзя. Это перечеркивало бы весь регламентированный порядок согласования строительства и создавало бы огромные риски для прав и безопасности остальных граждан и государства в целом.
Также следует учитывать, что в период строительства многих объектов самостроя в 1990-е и 2000-е годы в Москве была возможность регистрировать некапитальные (т.е. временные) постройки как капитальные. Затем, с принятием новой редакции ГК РФ, законов о кадастровом учете и регистрации права собственности, федеральное законодательство было изменено. Однако владельцы проигнорировали вновь принятые нормы и не привели права на имущество в соответствие с этими новыми законами.
Кто должен нести за это ответственность?
Какие судебные акты являются основанием для возникновения права собственности
Другим широко распространенным аргументом собственников и сторонников самостроя выступают некие судебные акты, которыми отказано в удовлетворении требований о признании этих объектов самостроем.
Часть 3 статьи 222 ГК РФ говорит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, только решение суда о признании права собственности на самовольную постройку с исследованием вопроса о том, не нарушает ли она прав других лиц и соответствует ли определенным параметрам, может стать основанием для возникновения права собственности на самострой.
Однако некоторые хозяева торговых павильонов ссылаются на совсем иные решения судов об отказе в сносе самовольных построек, которые проходили несколько лет тому назад с участием префектур в качестве истцов, и главным основанием для отказа в исках являлся пропуск срока исковой давности. Вопрос о признании права собственности судом в данных делах не рассматривался.
Поэтому нельзя говорить о том, что суд признал постройку законной, не говоря уже о том, что снос самостроя был осуществлен на основании вновь принятого закона и соответствующего правового механизма (административный порядок).
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Кадастровые паспорта как основания самостроя
Как уже писалось, действовавшее в 90-е года законодательство допускало возможность осуществлять строительство и ввод в эксплуатацию некапитальных объектов по аналогии с порядком, предусмотренным для капитальных зданий и сооружений.
Но говорит ли это о согласии города на возведение объектов недвижимости капитального характера вместо некапитального? Порядок введения разных объектов в эксплуатацию может быть схожим, но это не означает автоматически, что город изначально давал свое согласие на строительство капитального объекта. Есть федеральное законодательство, отдельно регулирующее этот вопрос – на него и надо ориентироваться.
Наконец, часто встречается аргумент, что кадастровый паспорт подтверждает право на самострой. Но паспорт – это лишь документ, который вносится в сведения в кадастровой палате для учета объектов на территории и содержит основные характеристики объекта.
В силу объективных причин и всеобщего правового сумбура в 90-е годы выдача кадастровых паспортов была стихийной, с множеством злоупотреблений. Следует ли теперь "понять и простить" это, при отсутствии решения суда о признании права собственности на самострой?
Недаром в прошлом году приняли поправки в законодательстве и ввели уголовную ответственность за внесение заведомо недостоверных сведений в кадастровый учет.
Аренда земельного участка не равна праву собственности
По некоторым из снесенных в Москве объектов имеются действующие договоры аренды земельного участка (но не самих объектов). Согласно нормам ГК РФ, арендатор обязан соблюдать правовой режим использования земельного участка, то есть возводить строения он может только с согласия собственника. Предусматривают ли договоры аренды права арендатора на застройку участка капитальными объектами?
Как правило, договоры такого типа оформляют под размещение нестационарных (легковозводимых) объектов. В противном случае арендатор может легко захватить этот участок в собственность, построив на нем капитальный объект и зарегистрировав его. Это, согласно закону, повлечет переход в его собственность и значительной части земельного участка.
Такая подозрительная схема "сравнительно законного отъема" государственной собственности очень часто практиковалась в 90-е и начале нулевых.
Обязанности государства без прав?
Означает ли все вышеизложенное, что владельцы и арендаторы незаконного самостроя кругом неправы, а им никак нельзя помочь?
Конечно же, нет. Они вправе защищать свои права в судебном порядке путем признания права собственности, а также вправе предъявить требования о компенсации к предыдущим собственникам самостроя, либо к лицам, которые незаконно сдали его в аренду.
В области городской застройки давно пора переходить к цивилизованным методам взаимодействия –правовое безвременье давно закончились. Но надо помнить, что, кроме прав отдельно взятых собственников самостроя, есть и права миллионов других граждан-налогоплательщиков – на комфортную, безопасную жизнь в столице.
Наконец, у государства должны быть не только обязанности обеспечивать безопасность граждан от террористических угроз и городских катастроф, но и права для реализации этих обязанностей.
РИА НОВОСТИ