Покупатель приобрёл землю, на которой по документам можно было строить и промышленные корпуса, и бизнес-центры, и любые другие административные помещения. Через год после сделки городские власти выпустили новый градостроительный план (ГПЗУ), которым поменяли «вид разрешённого использования» участка. Это привело к запрету возводить там любую недвижимость. А всё, что новый собственник успел там построить, чиновники попросили снести. Две инстанции признали такой подход правомерным. Эксперты назвали подобный вывод нижестоящих судов слишком формальным.
В п. 1 от 14 ноября 2018 года Верховный суд отмечал, что при наличии утверждённых правил землепользования и застройки собственник участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды его разрешённого использования. До 2017 года подобный документ в столице отсутствовал. Поэтому решение изменять предназначение того или иного участка принималось на уровне главы городской администрации, говорит старший юрист Nasonov,Pirogov&Partners Максим Волков. Но и в этом случае чиновник должен был выяснить пожелания владельца земли, а также провести общественные обсуждения или публичные слушания.
Вместо строительства офисов сажай газоны
Но мнения Антона Крылкина* по такому поводу чиновники не спрашивали. В 2013 году он купил на окраине Москвы 5 га земли. В ЕГРН указали, что участок предназначен «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов». Но спустя год комитет по градостроительству и архитектуре Москвы выдал покупателю градостроительный план этого участка с новым видом разрешённого использования – «для благоустройства и озеленения». Документ запрещал и строительство любых сооружений на купленной земле.
Несмотря на это, Крылкин стал строить там большую станцию техобслуживания и офисный центр. В 2017 году Госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что спорные сооружения возводят без разрешающей документации, на земле, которая по бумагам не предназначена для подобных строений. Чиновники обратились в суд, потребовав признать офисный центр с СТО самовольными постройками и снести их. А Крылкин подал встречный иск: признать за ним право собственности на спорную недвижимость.
Две инстанции удовлетворили заявление местных властей и отказали собственнику земель. Суды признали строения самовольными постройками, сославшись на то, что недвижимость возвели без разрешительной документации. Кроме того, Троицкий районный суд и Московский городской суд отметили, что офисный центр с СТО строят на участке «для благоустройства и озеленения», который не предполагает какого-либо капитального строительства (дело № ).
ВС просит суды отходить от формализма
Крылкин не согласился с подобными выводами и обжаловал их в Верховном суде. ВС пояснил, что спорные помещения возвели на участке с разрешённым видом использования «для строительства производственных и административных зданий», который прописан в ЕГРН. Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что в деле нет доказательств того, почему замену предназначения участка стоит считать правомерной (дело № ).
Право собственности на самовольную постройку признают*, если:
– строитель имел право возвести подобную недвижимость на этой земле;
– на день обращения в суд постройка соответствует правилам землепользования и застройки;
– сооружение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
* – все три условия должны быть соблюдены.
Судьи ВС подчеркнули, что произвольное изменение вида разрешённого использования земли и необоснованное ограничение его застройки нарушают права собственника и недопустимы. Нижестоящие инстанции не выявили других препятствий для легализации постройки, отдельно отметил ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, коллегия судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Троицкий райсуд (рассмотрение назначено на 11 октября 2019 года).
Алексей Малаховский. Право.ру