2 марта Верховный Суд вынес № 306-ЭС15-3282 по спору о признании права собственности на мансардные помещения в жилом многоквартирном доме за соинвесторами строительства в деле о банкротстве заказчика жилья.
В феврале 2008 г. ООО «Фирма “Свей”» (заказчик) и ООО «Строитель и К» (генеральный подрядчик) заключили договор генерального подряда на строительство трехэтажного жилого многоквартирного дома. Один из предусмотренных договором способов оплаты работ предусматривал передачу обществу «Строитель» прав на помещения в жилом доме, в том числе на его мансардный этаж.
В целях выполнения заключенного договора генподрядчик привлек в качестве соинвесторов Виктора Манушина, Сережу и Армена Ханзадянов. Поскольку компания выполнила договорные работы, у нее возникло право на получение оговоренных помещений в собственность. Таким образом, помещения на шестом (мансардном) этаже перешли трем соинвесторам. В 2010–2013 гг. суд общей юрисдикции признал за ними право на доли в праве собственности на не завершенный строительством жилой дом и соответствующие помещения мансардного этажа.
После признания общества «Фирма “Свей”» банкротом и введения процедуры конкурсного производства Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании за ними права собственности на принадлежащие им мансардные помещения. При этом один из заявителей просил суд признать за ним право собственности на стояночное место, расположенное на цокольном этаже жилого дома.
Арбитражный суд удовлетворил требования, исходя из того, что жилой дом был сдан в эксплуатацию, заявителями представлены первичные документы, подтверждающие возникновение обязательства по передаче им помещений в собственность и фактическое владение недвижимостью.
Впоследствии апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции, отметив, что рассматриваемые ею обособленные споры затрагивают интересы других жильцов, часть которых уверена в том, что мансардные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и привлекла к участию в деле других собственников помещений жилого дома.
При рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой зафиксировали отсутствие в спорных помещениях инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, признав, что они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, и не являются техническими вспомогательными помещениями. Тем не менее апелляция отменила определение нижестоящего суда, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд счел, что жилой дом был сдан в эксплуатацию как шестиэтажный – с пятью надземными и одним подземным (цокольным) этажами. Согласно техпаспорту на здание жилой дом является пятиэтажным, имеет цокольный этаж и чердак, который состоит из трех помещений, относящихся к помещениям общего пользования (лестничные клетки), и трех чердачных помещений, не относящихся к таковым. Таким образом, вторая инстанция констатировала отсутствие в материалах дела утвержденной в установленном порядке проектной документации, которая могла бы подтвердить законность возведения жилого дома с шестым мансардным этажом. В этой связи апелляция сочла, что заявители в своих интересах фактически переоборудовали в жилье чердак, относящийся к общему имуществу жилого дома, нарушив тем самым права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку окружной суд оставил в силе постановление апелляции, Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. В рамках заседания в Судебной коллегии по экономическим спорам к материалам дела были приобщены обращения 11 жильцов дома, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб заявителей.
После изучения материалов № А65-22387/2008 высшая судебная инстанция отметила, что одновременно с общим имуществом в многоквартирном доме могут быть и иные чердачные (мансардные) помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, находящихся в совместной собственности жильцов. Следовательно, сам по себе факт расположения спорных помещений на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.
Как пояснил Верховный Суд, апелляция прямо указала на то, что органы технического учета по-разному учли различные чердачные помещения жилого дома: часть из них была учтена как помещения общего пользования, большая часть – как иные помещения. Высшая судебная инстанция отметила, что, сославшись на экспертное заключение, апелляция, не обнаружив в нем каких-либо пороков, сделала обратный вывод об отнесении спорных помещений к общему имуществу.
При этом ВС согласился с выводом апелляции о том, что к рассматриваемым правоотношениям применяется правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в от 2 марта 2010 г. № 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. «Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил», – подчеркнул Суд. По его мнению, спорные помещения не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи заявителям.
«В части того, каково было предназначение спорных помещений на момент окончания строительства жилого дома, суд апелляционной инстанции, не приведя каких-либо различий правового положения Виктора Манушина, Армена Ханзадяна и Сережи Ханзадяна по отношению к положению других участников строительства, чьи средства привлекались для возведения дома, возложил на заявителей по обособленным спорам негативные последствия отсутствия в материалах дела проектной документации», – указал Суд. Он добавил, что, таким образом, апелляция, признав, по сути, за иными участниками строительства по этому основанию право общей собственности на помещения, которые по условиям договоров причитались истцам, нарушила фундаментальный принцип равенства, закрепленный в ст. 19 Конституции.
ВС пояснил, что заявители не располагали проектной документацией и по объективным причинам не могли ее представить в суд. Участвующие в обособленном споре лица не заявляли о том, что шестой этаж, который одни собственники считают мансардным, а другие – чердачным, был надстроен после приемки дома в эксплуатацию, сама этажность дома после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не менялась. При этом указание же в договоре генерального подряда, заключенном должником и обществом «Строитель», на выполнение работ по строительству трехэтажного жилого дома само по себе не свидетельствует о незаконности возведения четвертого и последующих этажей.
Верховный Суд добавил, что апелляция не установила, какие именно права других жильцов были нарушены заявителями и к каким последствиям привело такое нарушение. Он также подчеркнул, что ни конкурсный управляющий должником, ни его кредиторы не оспаривали права трех граждан на получение спорных помещений в собственность. Более того, конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу, наоборот, присоединился к позиции Виктора Манушина.
В этой связи судебные акты апелляции и кассации в части отказа в признании права собственности на спорные помещения были отменены, а спор в этой части направлен на новое рассмотрение в первую инстанцию.