гражданское право

17 апреля Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС23-26117 по делу № А65-15575/2022, в котором указал, что запрет на использование соседнего участка для проезда транспортных средств при отсутствии иной возможности проезда нарушает право общества владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом.

27 февраля 2021 г. Палата имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан и предприниматель Александр Ларионов на основании протокола открытого аукциона от 17 февраля 2021 г. заключили договор аренды земельного участка категории земель населенных пунктов для производственной деятельности на срок по 27 февраля 2031 г. ООО «ТехноАрск» является собственником смежного земельного участка. Проезд к зданию общества исторически и фактически осуществляется через арендованный предпринимателем участок, на котором нет объектов недвижимости.

Прокурор Арского района обратился в суд с иском к арендодателю и арендатору о признании недействительным договора аренды, ссылаясь, в том числе, на формирование земельного участка с нарушением норм земельного законодательства, прав и законных интересов смежных землепользователей. Арский районный суд удовлетворил исковые требования, однако Верховный Суд Республики Татарстан, посчитав, что оснований для признания недействительным спорного договора аренды земельного участка не имеется, отменил решение первой инстанции и отказал прокурору в иске.

Тогда Александр Ларионов обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к «ТехноАрск», указав, что общество препятствует ему использовать арендованный участок, разместив шлагбаум и охрану на въезде на территорию промышленного парка, на котором находятся участки истца и ответчика, осуществляет проезд транспорта через его участок и хранит на нем транспорт. Он просил устранить препятствия в пользовании арендованным участком, предоставив ему, его сотрудникам и лицам, привлеченным им к выполнению работ, беспрепятственный доступ, а также запретить ответчику использовать участок для хранения и проезда принадлежащих тому транспортных средств.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на ст. 212, 305, 305 ГК, разъяснения, приведенные в п. 45 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворили иск предпринимателя. Они установили, в том числе с учетом заключения кадастрового инженера, что исторически сложившийся проезд к земельному участку общества проходит через земельный участок истца, транспортные средства ответчика передвигаются через данный участок, поскольку иного проезда к участку и зданию ответчика не имеется. При этом суды посчитали, что данное обстоятельство не исключает защиту прав предпринимателя путем подачи негаторного иска ввиду отсутствия соглашения сторон об установлении сервитута.

«ТехноАрск» заявило ходатайство о приостановлении производства по данному спору до рассмотрения дела по его иску, заявленному к предпринимателю, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, находящимся в аренде у предпринимателя, для прохода и проезда к участку общества. Однако суды признали возможным рассмотреть настоящее дело без приостановления производства. Кассация поддержала эти выводы.

Тогда общество «ТехноАрск» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что из норм Закона о государственной регистрации недвижимости, регулирующих правила формирования земельных участков, межевания, оформления межевого плана, постановки земельных участков на кадастровый учет, следует, что необходимо учитывать наличие доступа к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута, отсутствие такого доступа является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.

Как пояснила Экономколлегия, под доступом к земельным участкам в соответствии со ст. 22 и 26 Закона о государственной регистрации недвижимости понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования. Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений ст. 209 ГК является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со ст. 274 ГК возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута). Согласно этой статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком; обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

По смыслу приведенных норм, разъяснил Верховный Суд, в случае, если собственник земельного участка лишен возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через соседний участок, он вправе требовать от лица, владеющего соседним земельным участком на вещном или обязательственном праве, обеспечить доступ через этот участок, а следовательно, владелец соседнего участка не может требовать установить запрет прохода-проезда к смежному участку. Условия пользования соседним участком (координаты проезда-прохода, временной период, плата) определяются соглашением сторон или при наличии спора решением суда об установлении сервитута.

ВС заметил, что как установили суды, к земельному участку общества ведет одна дорога, которая проходит через участок, предоставленный в аренду предпринимателю, и у него отсутствует иная возможность доступа, кроме как через данный участок, при этом согласно заключению кадастрового инженера это наиболее разумный (с обременением наименьшего количества земельных участков, расположенных рядом с участками истца и ответчика) и исторически сложившийся проезд к земельному участку ответчика. Спор об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в аренде предпринимателя, и его условиях рассматривается по иску общества в Арбитражном суде Республики Татарстан в рамках дела № А65-157060/2023.

Суды, удовлетворяя иск предпринимателя со ссылкой на ст. 304 и 305 ГК в части запрета обществу использовать соседний участок для проезда транспортных средств при отсутствии у него иной возможности проезда, нарушили право общества владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. При этом, по мнению ВС, в части удовлетворения требований предпринимателя об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом арендованным участком и запретить ответчику хранить транспортные средства на данном участке суды правильно применили нормы материального и процессуального права с учетом установленных обстоятельств, подтверждающих нарушение ответчиком прав истца по использованию арендованного участка.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов в части запрета обществу использовать земельный участок для проезда принадлежащих ему транспортных средств, отказав в удовлетворении иска в данной части.

В комментарии «АГ» старший юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Алексей Спелов отметил, что участки сторон сформированы таким образом, что подъезд к обоим участкам производится через участок предпринимателя. При этом на участке общества расположен объект недвижимости, к которому этот подъезд является единственным. По мнению эксперта, позиция Верховного Суда оправдана. «Как оставить объект недвижимости и участок без доступа? Доступ должен быть обеспечен и именно для прохода-проезда, а не для стоянки техники. Чтобы избежать споров, сторонам лучше установить сервитут», – указал он, добавив, что, запретив использовать арендованный участок для проезда, суды фактически заблокировали обществу возможность пользования своим участком.

М. Нагорная. Адвокатская газета

Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ23-226-К4, в котором, в частности, напомнил, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство не требуется.

Алла Коблева* была владелицей дома и участка площадью 1500 кв.м в пригороде Новороссийска, станице Раевская. Но она так и не получила правоустанавливающих документов. То, что дом и участок принадлежали Коблевой, подтверждала только похозяйственная книга, которая хранилась в администрации сельского округа. Там было сказано, что «домовладение 1963 года постройки записано в материалах Раевского сельского Совета на праве личной собственности за Коблевой».

Когда в мае 2013 года женщина умерла, ее внук Александр Коблев* захотел принять наследство, но столкнулся с проблемами. Поскольку право бабушки на дом и участок он смог подтвердить только выпиской из хозяйственной книги, которую выдала администрация сельского округа. Нотариус сочла, что такого подтверждения мало, и отказалась выдавать свидетельство о праве на наследство. Наследник обратился в суд.

Три инстанции: Приморский районный суд Новороссийска, Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный СОЮ – отказали в иске. Они согласились, что представленная истцом выписка из хозяйственной книги не является правоустанавливающим документом, то есть не может подтвердить право собственности наследодателя на недвижимость.

ВС о регистрации имущества

Коллегия Верховного суда под председательством судьи Александра Кликушина решила, что суды допустили ошибку, отказавшись включать дом и участок в наследственную массу.

В определении по делу № 18-КГ20-91-К4 ВС указывает, что в конце января 1998 года в силу вступил закон о госрегистрации прав на недвижимость № 122-ФЗ , действовавший до января 2017 года. Затем его сменил закон № 218. П.1 ст. 6 этого закона предусматривает: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу закона № 122-ФЗ о регистрации недвижимости, признаются действительными при отсутствии их госрегистрации. Госрегистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на недвижимость – в данном случае на спорный жилой дом – возникло до 31 января 1998 года (вступление в силу закона № 122-ФЗ), то момент возникновения такого права не связан с его госрегистрацией. Такое право признается юридически действительным и без госрегистрации.

Нижестоящие суды проигнорировали эти положения. ВС отметил, что им следовало выяснить значимые обстоятельства: например, когда у Коблевой возникло право собственности на дом, произошло ли это до вступления в силу закона № 122-ФЗ или после, на каком правовом основании возникло право – была ли это новая постройка, купля-продажа и так далее.

Также суды никак не оценили указание в выписке на то, что дом принадлежит Коблевой на праве личной собственности. Возникшие еще в советское время похозяйственные книги учитывали дома в личной собственности, напомнил ВС.  «Выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в ЕГРН», – признал ВС и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

* Имена и фамилии участников спора изменены

• Ирина Кондратьева. право.ру