Из каких этапов состоит процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд? Почему оценщики занижают стоимость изымаемой недвижимости? Какие недостатки чаще всего встречаются в отчетах таких специалистов? «Право.ru» узнало у экспертов, когда власти могут забрать у граждан их собственность и что обязаны предоставить взамен. Кроме того, юристы рассказали о наиболее проблемных моментах в этой теме.
Вопрос изъятия имущества у граждан для государственных и муниципальных нужд становится в последние годы все актуальнее. Связано это сразу с несколькими моментами. С одной стороны, расширяется список тех госорганов, которые могут производить такие действия. Только в этом году сразу четыре ведомства
Но не обязательно из-за столь масштабных событий люди теряют свое имущество. У жительницы Самары Анны Смирновой* местные власти решили изъять участок в 600 кв. м для строительства новой городской автомагистрали. С соответствующим иском Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области обратилось в Красноглинский районный суд Самары (дело №
ВС не согласился с такими выводами, указав на то, что в основу судебного акта нельзя положить заключение даже с незначительной ошибкой (дело №
Недвижимость или деньги
Редакция «Право.ru» решила узнать у экспертов, что делать тем гражданам и фирмам, которые окажутся на месте Смирновой. Перечень оснований для изъятия земельных участков и объектов недвижимости является исчерпывающим и прописан в Земельном кодексе, рассказывает Евгений Пугачев, руководитель практики "Земля.Недвижимость.Строительство" юрфирмы "Интеллектуальный капитал". Вместе с этим в ГК предусмотрен дополнительный случай, когда государство может забрать у граждан имущество, – при чрезвычайных ситуациях, добавляет Даниил Пономарев, юрист КА "Юков и партнёры".
После того, как власти решили изъять недвижимость по одной из перечисленных причин, они направляют собственнику участка уведомление об этом и проект соглашения, в котором прописана сумма возмещения и порядок ее выплаты. По закону предусмотрены два способа возмещения за изымаемые объекты: выплата денег или предоставление аналогичной недвижимости с согласия собственника. Ведущий юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева поясняет, что первый вариант более характерен для участков, где расположены объекты недвижимости, которым сложно подобрать аналоги из госфонда. К такому имуществу относятся коттеджи, производственные предприятия, фермы и т. п. А второй вариант чаще применим для изъятия земли под строительство многоквартирных домов, говорит юрист. Пугачев обращает внимание на то, что власти должны возместить не только рыночную стоимость изымаемой недвижимости, но и убытки, которые терпит собственник от решения властей.
Как правильно оценить
Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры». Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов. 4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).
Пугачев предупреждает, что публичный орган, как правило, не хочет и не заинтересован компенсировать реальную рыночную стоимость изымаемых объектов, так как это напрямую связано с расходами бюджета. В такой ситуации гражданам остается только одно – в судебном порядке оспаривать отчет оценщика. Сочеева подтверждает, что в спорных случаях разногласия между сторонами эффективно разрешаются путем проведения судебной оценочной экспертизы. Она советует заблаговременно узнать реальную рыночную стоимость изымаемого объекта и подобрать экспертные организации, которые можно будет предложить суду. Юрист подчеркивает, что в подавляющем большинстве случаев именно цифра, определенная по результатам судебной экспертизы, станет выкупной ценой.
Проблемы процедуры изъятия
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", говорит, что институт изъятия страдает от общих болезней судебной системы: при рассмотрении споров о компенсации суды склонны занижать убытки гражданина, у которого происходит изъятие. По словам юриста, собственников имущества заочно обвиняют в попытке "нажиться" за счет бюджета: «То есть у лица что-то изымают без его воли, а он еще в глазах суда считается "негодяем", так как смеет не соглашаться с государством в оценке размера компенсации». Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, констатирует, что правовое регулирование изъятия имущества для госнужд является болезненным вопросом не только для России.
По ее словам, порядок, который устроит обе стороны в такой ситуации, просто невозможен. Юрист говорит, если закон более лоялен к государству, то собственники имущества обязательно останутся недовольны. А если приоритет в спорной ситуации отдать гражданам, то порой изъять имущество будет просто невозможно, что нанесет существенный вред государственным интересам. Следовательно, сейчас нужно искать оптимальный баланс интересов всех сторон и стараться исключить злоупотребление при реализации норм правоприменителями, резюмирует Тахтаева.
Алексей Малаховский. Право.ру