Подпадает ли предварительный договор купли-продажи квартиры с учетом оплаты полной ее стоимости под действие закона о долевом строительстве? Суды думали, что нет, и отказали покупателю во взыскании неустойки со строительной компании. Верховный суд решил иначе и объяснил почему.
В 2008 году Сергей Рябкин* заключил со строительной компанией ООО "Л1-1" предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме за 17 млн руб. Сама фирма, в свою очередь, заключила договор о финансировании проектирования и строительства жилого дома с другой компанией – застройщиком.
Деньги Рябкин заплатил "Л1-1" сразу после подписания сделки, а основной договор стороны собирались заключить в течение 90 дней после госрегистрации права собственности продавца на квартиру. При этом изначально закончить строительство планировалось до конца года, но стройка затянулась. А в июле 2009 года истек срок передачи квартиры по предварительному договору. Рябкин потребовал от строительной компании расторгнуть сделку, вернуть ему деньги, а также заплатить проценты в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве", но ответа так и не получил.
После этого, в 2014 году, Рябкин отправился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга. Там он попросил взыскать со строительной фирмы уже уплаченные 17 млн руб., а также 22,3 млн руб. неустойки, потребительский штраф и судебные издержки (дело №
Судья Татьяна Матусяк пришла к выводу, что спорные правоотношения не регулируются законом "Об участии в долевом строительстве", так как Рябкин не заключал договор с застройщиком. Кроме того, как указал суд, разрешение на строительство было вообще получено до вступления в силу этого закона, а поэтому его нормы применять нельзя. В результате Матусяк взыскала с ответчика лишь расходы по оплате государственной пошлины.
В апелляции с выводами первой инстанции согласились, дополнительно взыскав с фирмы 200 000 руб. потребительского штрафа (дело №
Если предварительный договор устанавливает обязанность покупателя квартиры заплатить полную ее цену или большую часть еще до заключения основного соглашения, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, указывается в определении ВС. Соответственно на такие правоотношения распространяются положения закона "Об участии в долевом строительстве". Спорная сделка фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, указывали судьи ВС, а заключена она была до вступления в силу закона об этом, а значит, логика нижестоящих инстанций неверна.
В итоге коллегия отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Санкт-Петербургский городской суд. 9 июня 2016 года судья Виктория Цыганкова вынесла новое решение, однако на сайте суда его текст отсутствует.
* – имена и фамилии изменены редакцией
Алексей Малаховский. Право.ру