Владелица "двушки" увеличила ее на 15 кв м - провела перепланировку и возвела несколько пристроек. Районный суд решил легализовать обновленную квартиру, ведь она отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ не возражали против изменений. Администрация города обжаловала решение, но услышали ее только в Верховном суде. Гражданская коллегия объяснила, что именно упустили из виду нижестоящие инстанции.
Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам для реконструкции и перепланировки жилья, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Еще в 2014 году Президиум ВС напоминал судам о необходимости отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Но некоторые суды продолжают допускать ошибки, которые приходится исправлять Верховному суду.
Так произошло в деле Ирины Артюховой*, которая решила узаконить изменения в своей «двушке». Она демонтировала часть перегородок и построила другие, перенесла радиаторы отопления и т.д., а также сделала ряд пристроек-«подсобных помещений» к своей квартире. Таким образом ей удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв.м до 63,8 кв.м. Краснодарская администрация не оценила это не оценила и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда Артюхова решила добиться своего через суд – и это ей удалось. Советский райсуд Краснодара учел заключения ООО «Юг-Дом» и отдела надзорной деятельности Краснодара – их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно и отвечает инженерным и противопожарным требованиям. Соседи Артюховой тоже не возражали против изменений, что истица подтвердила письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания. Это убедило суд в законности перепланировки и пристроек (решение ).
Городская администрация обжаловала решение в апелляционном порядке, но безуспешно. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса для того, чтобы сохранить квартиру в перепланированном состоянии (). Она не нарушила прав соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК).
Верховный суд, наоборот, встал на сторону чиновников и поправил нижестоящие инстанции. Они перепутали перепланировку и самовольную постройку, говорится в определении . Артюхова не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему пристройки. Изменились ограждающие конструкции многоэтажки. Как логически следует из определения ВС, спорные пристройки возведены самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство. Суды в нарушение закона узаконили пристройки по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и т.д. Все это придется учесть апелляции при новом рассмотрении дела.
В чем разница между перепланировкой, переустройством и реконструкцией? "Если упростить, то перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство - с переносом коммуникаций. Реконструкция означает новые площади за пределами старого периметра дома", - объясняет старший партнер АБ "Яблоков и партнеры"Ярослав Самородов.
Тем, кто планирует перепланировку, переустройство или реконструкцию жилья, стоит предварительно согласовать их с административными органами, полагает управляющий партнер МКА «Горелик и партнеры» Лада Горелик. Сейчас этот этап зачастую пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварийных ситуаций, предупреждает адвокат.
Если перепланировку все-таки провели без разрешения, это грозит административным штрафом в размере 2 000 – 2 500 руб., рассказывает адвокат КА «ЮКА» Денис Паншин. Его оплата не избавит от необходимости узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальный вид. Если этого не сделать, штрафы будут выносить постоянно, предупреждает Паншин. Но это еще не все. «Администрация вправе обратиться в суд с иском о лишении права собственности, а жилье могут выставить на торги», - предупреждает адвокат.
Евгения Ефименко. Право.ру